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Extinción de condominio

¿Qué impuestos hay que pagar en una extinción de condominio?

Existen principalmente dos maneras de extinguir la copropiedad de una cosa, la más conocida y la de mayor coste fiscal, que es a través de una compraventa de la propiedad de una de las partes, y la desconocida y fiscalmente menos costosa, la extinción de condominio.

 

¿Qué es extinción de condominio?

La extinción o disolución de condominio es un acto que se realizará en el momento en el que se quiere acabar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes entre dos o más sujetos. Por ejemplo, cuando una pareja o unos amigos, tienen un inmueble indivisible comprado por ambos y quieren separarse y dejar de compartir la propiedad del mismo, para llevarlo a cabo, una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra parte a cambio de una contraprestación.

La extinción de condominio también puede ejecutarse para el reparto de una herencia, eliminando la copropiedad de los bienes y adjudicando bienes con plena propiedad al 100% a cada heredero por el mismo valor que le corresponde en la herencia.

 

En el Código Civil, concretamente en los artículos 400 a 406, se regula la extinción de condominio. Asimismo, hay que tener en cuenta el artículo 1.062 que establece una característica esencial para llevar a cabo la extinción de condominio:

“Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.”

Para realizar la operación a través de extinción de condominio será necesario que el bien no pueda dividirse, o que su división haga que el bien pierda gran parte de su valor.

En la práctica totalidad de los casos, en la extinción de condominio, se produce una contraprestación monetaria por la parte que adquiere la titularidad del 100% del inmueble, pero también puede darse el supuesto que no exista contraprestación monetaria, como puede ser el caso de un inmueble grabado con una hipoteca, en la que la parte que adquiere la propiedad del inmueble asume también la totalidad de la hipoteca subrogándose en el préstamo que tenía la otra parte, liberando así de la deuda a la otra parte.

 

Impuestos que habrá que pagar en una extinción de condominio

Como ya hemos adelantado, la extinción de condominio es mucho más económica que una compraventa, en la que intervienen TPO, IIVTNU (plusvalía municipal), IRPF.

A continuación explicaremos los impuestos a pagar en las extinciones de condominio:

 

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

Puesto que el bien se considera indivisible, la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial y por lo tanto no está sujeta a TPO. Su no sujeción por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, supone la sujeción exclusivamente por AJD.

La Sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018 de fecha 9 de octubre, ha señalado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible es la parte del valor real actual del bien que correspondía al comunero y, no el valor total actual del bien, es decir, solo la parte que se adquiere como consecuencia de la disolución.

El tipo impositivo de ADJ depende de cada Comunidad Autónoma, y será aproximadamente sobre el 1% y el 1,5%.

El adjudicatario del bien será el encargado de pagar el impuesto de AJD, a través de la autoliquidación del modelo 600, que se presentará en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.

En caso de que esta operación se llevara a cabo a través de un contrato de compraventa, estaría sujeta a TPO y no a ADJ, lo que implicaría una tributación de la parte transmitida al tipo del 6%-8%.

 

¿Hay que pagar (IIVTNU) Plusvalía Municipal?

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado por este impuesto.

Es te impuesto si habría que pagarlo en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.

 

¿Hay que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF?

En principio no habría que pagar, por cuanto la normativa del impuesto establece que no se produce variación patrimonial en la división de la cosa común.

Sin embargo, no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el valor de mercado de la parte del inmueble que cede. En estos casos habría que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación.

 

Caso práctico

A continuación, vamos a ver un ejemplo de la tributación de una extinción de condominio en un inmueble.

Se trata de una vivienda con un valor actual de 100.000 euros, que es propiedad de una pareja al 50%, por lo que a cada uno de los copropietarios le corresponde un valor de 50.000 euros.

Si extinguimos la copropiedad a través de la disolución de condominio y adjudicamos a una de las partes la vivienda, tendrá que compensar a la otra parte con 50.000 euros para compensar su pérdida por la pérdida de la propiedad del 50% de la vivienda.

Esta operación habrá de realizarse en escritura pública ante notario, en la que el notario tendrá que incluir que la operación no está sujeta a Plusvalía municipal (IIVTNU) para mayor seguridad.

Una vez en posesión de la escritura, es hora de proceder a la liquidación del impuesto AJD a través del modelo 600.

La base imponible será de 50.000€, y el tipo impositivo en Castilla y León es del 1,5%, por lo que la cuota a ingresar será de 750 € (50.000€ x 1,5%).

Este será el único coste fiscal de la operación.

 

Ana Belén González Esteban

Consultor Senior Fiscal - Contable

Comentarios

¿ y qué ocurre si el bien es de una herencia y tiene mayor valor de mercado cuando cesa el proindiviso que cuando se heredó ? ¿ Se tributaria como ganacia patrimonial que te compensen en metálico a precio de mercado ? Gracias , un saludo

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de octubre, contrariamente al criterio sostenido por la Administracion, ha determinado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible para liquidar el AJD es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se “transmite” con motivo de la operación de extinción del condominio, esto es, en el caso indicado, el 50% del valor del bien y no el valor total del mismo como viene aplicando la Agencia Tributaria.

O sea, que sólo hay que tributar en el IAJD por la parte que se adquiere y no por el total de la misma, como venía haciéndose hasta ahora, y por tanto, en el caso práctico que nos ocupa, la base imponible debe ser 50.000, y la cuota a ingresar 750€ (50.000 x 1,5%).

Esta doctrina jurisprudencial es extensiva a otras situaciones de indivisos que se extinguen con adjudicación del bien a un único comunero quien ya ostentaba alguna participación en el mismo y además abre la puerta a solicitar la devolución de lo ingresado indebidamente por los contribuyentes en las declaraciones presentadas en los 4 últimos años no prescritos, si hubiesen liquidado la extinción del condominio sobre la totalidad del valor de los bienes a adjudicar, tal y como exige la Administración.

Buenos días Marta,

No es necesario una tasación oficial, pero si ha de ser un valor de mercado, es decir, el que pactarían dos partes independientes en condiciones normales de mercado.

Para obtener un valor orientativo puedes acudir a las valoraciones que ofrecen las Comunidades Autónomas de forma gratuita.

Un saludo.

Buenos días Idoya,

Para responderte necesitaría información acerca de la Comunidad Autónoma que resides. Si resides en Castilla y León, para una extinción de condominio no existe reducción por familia numerosa.

Existe una reducción por familia numerosa para la adquisición de vivienda habitual en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas al 4%.

Un saludo.

Mismo caso del ejemplo pero con hipoteca sobre el inmueble. Cuánto sería lo que recibiría el que cede su parte de
Inmueble con la carga, a efectos de que no haya exceso de adjudicación de cara al
IRPF??. Hay obligación de incluirlo en la renta si no hay exceso de adjudicación?. Gracias

Buenas tardes Juan Carlos,

En el caso de que el inmueble estuviera gravado con una hipoteca y uno de los cónyuges se adjudicara el inmueble y el 100% des préstamo hipotecario que reste de pagar, tendrá que compensar a la otra parte con la diferencia del valor de adquisición y el importe de la hipoteca que le corresponda en función de su participación.

Si no existe exceso de adjudicación, no hay tributar en la declaración de la renta, pero si que habrá que declarar la transmisión siendo el valor de adquisición y transmisión el mismo.

Un saludo.

Piso ubicado en Gipuzkoa cuya propiedad indivisa es de la madre y de sus cuatro hijos. Una hermana está interesada en quedarse con el piso y compensaria al resto pagándoles con dinero por la parte de propiedad que cada uno le ha cedido. ¿Que impuestos tiene que pagar la hermana que se queda con la casa aparte del AJD?, tanto si en la extinción de condominio se mantiene el mismo precio del piso que figura en la liquidación de herencia como en el caso de que se acualice el valor de la casa a precio de mercado y este sea algo mayor?.

Buenas tardes María,

Para extinguir la copropiedad del inmueble mediante la disolución del condominio se ha de pagar la cuota correspondiente al resto propietarios en metálico y realizar la operación ante notario. El coste fiscal será el ADJ (tipo impositivo del País Vasco) aplicado a los importes que les corresponde al resto de propietarios. Todo ello partiendo del coste de adquisición en la desmembración de la propiedad.

En el caso de que se pague un precio superior al señalado en la adquisición por actualizarse el valor de adquisición al valor de mercado, si existirá un mayor coste fiscal al producirse una ganancia para el transmitente.

Un saludo.

Muchas gracias por su respuesta.

Pero es que la duda me surje porque en la web de "Idealista.com"
he leido publicada la noticia: La venta del copropietario de parte de la vivienda al otro, exenta de IRPF aunque se haya revalorizado. Y se refiere a dos sentencias novedosas del Tribunal Superior de Justicia del Pais Vasco que consideran que ni el que se queda con la casa ni el que vende su parte tienen que pagar el IRPF. Y que tampoco deberá pagarse IRPF aunque el valor del inmueble se haya actualizado.
No sé si esto queda yá así establecido en el País Vasco.

Atentamente,
Maria Concepción Azkoaga

Buenas tardes María,

Las Sentencias que mencionas servirían para aplicar el criterio en el País Vasco, sin embargo esto no quiere decir que la AEAT Vasca este aplicando dicho criterio (aunque deberían hacerlo de oficio), es posible que puedas tener una comprobación administrativa por actuar con el criterio de las sentencias mencionadas, sin embargo tendrás que recurrir hasta que te den la razón, lo que puede implicar tener que llegar al TSJ del País Vasco.

Un saludo,

Alejandro.

Muchas gracias por anticipado. He visto varios comentarios y respuestas relativas a tributacion de extincion de condominio cundo en el acto notarial se fija un valor del bien superior al previo e scriturado, produciéndose por lo tanto una plusvalía.
Mi caso es al contrario, a primeros de este año mi hermano y yo hicimos acto notarial de adjudicación de herencia de mis padres. En ella hay una casa en un pueblo de Cuenca y que erróneamente pusimos una valoración de 51.000 Euros, si bien después hemos constatado que su valor de mercado esta en los 20.000 y su valor catastral de 7.642.
He acordado con mi hermano adquirir su parte vía extincion de condominio, fijando su valor en escritura en 20.000 Euros y compensarlo en metálico su 50% por 10.000.
En este caso, tendría que liquidar algún impuesto aparte del AJD?

Tengo un piso con mi hermano y quiero darle mi parte mediante extincion de condominio.

Mi hermano no puede pagarme toda mi parte en efectivo, asi que me pagara un 80% el dia del acto y el restante 20% a plazos.
Me gustaria saber si hay algun tipo de requisitos que deberia reunir ese pago a plazos para que no tengamos problemas luego. En concreto:

Deben esos pagos aplazados estar calculados con el interes legal del dinero o podemos pactar cualquier otro tipo de interes?

Hay un limite maximo de tiempo para el pago?

Muchas gracias

Buenos días Daniel,

Es necesario fijar un interés en el pago aplazado para que se entienda que es una operación real y no simulada.

No se establece en la normativa ningún tipo de interés mínimo ni manera de calcularlo, pero como mínimo tendrá que ser el interés legal del dinero, y lo mejor sería un interés de mercado.

Dicho lo anterior, no quiere decir que no exista riesgo de comprobación por parte de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, ya que la ley no establece la posibilidad del pago aplazado y ha sido señalado por la jurisprudencia, y cabe la posibilidad de que la Administración no la aplique.

Un saludo,

Alejandro.

Mi hermano y yo somos copriepatios al 50% de un piso heredado. Al tramitar el impuesto de sucesiones adjudicamos un valor del piso de 137000 euros, pero valorado por varias agencias podría venderse ahora por 105000 euros. ¿Podría hacerse una extinción del condominio para quedárselo mi hermano por 52500 euros? ¿Sí en este caso se produce exceso de adjudicación cual sería la solución más práctica para que se lo quedará él?

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