Existen principalmente dos maneras de extinguir la copropiedad de una cosa, la más conocida y la de mayor coste fiscal, que es a través de una compraventa de la propiedad de una de las partes, y la desconocida y fiscalmente menos costosa, la extinción de condominio.

¿Qué es extinción de condominio?

La extinción o disolución de condominio es un acto que se realizará en el momento en el que se quiere acabar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes entre dos o más sujetos. Por ejemplo, cuando una pareja o unos amigos, tienen un inmueble indivisible comprado por ambos y quieren separarse y dejar de compartir la propiedad del mismo, para llevarlo a cabo, una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra parte a cambio de una contraprestación.

La extinción de condominio también puede ejecutarse para el reparto de una herencia, eliminando la copropiedad de los bienes y adjudicando bienes con plena propiedad al 100% a cada heredero por el mismo valor que le corresponde en la herencia.

En el Código Civil, concretamente en los artículos 400 a 406, se regula la extinción de condominio. Asimismo, hay que tener en cuenta el artículo 1.062 que establece una característica esencial para llevar a cabo la extinción de condominio:

“Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.”

Para realizar la operación a través de extinción de condominio será necesario que el bien no pueda dividirse, o que su división haga que el bien pierda gran parte de su valor.

En la práctica totalidad de los casos, en la extinción de condominio, se produce una contraprestación monetaria por la parte que adquiere la titularidad del 100% del inmueble, pero también puede darse el supuesto que no exista contraprestación monetaria, como puede ser el caso de un inmueble grabado con una hipoteca, en la que la parte que adquiere la propiedad del inmueble asume también la totalidad de la hipoteca subrogándose en el préstamo que tenía la otra parte, liberando así de la deuda a la otra parte.

Impuestos que habrá que pagar en una extinción de condominio

Como ya hemos adelantado, la extinción de condominio es mucho más económica que una compraventa, en la que intervienen TPO, IIVTNU (plusvalía municipal), IRPF.

A continuación explicaremos los impuestos a pagar en las extinciones de condominio:

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

Puesto que el bien se considera indivisible, la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial y por lo tanto no está sujeta a TPO. Su no sujeción por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, supone la sujeción exclusivamente por AJD.

La Sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018 de fecha 9 de octubre, ha señalado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible es la parte del valor real actual del bien que correspondía al comunero y, no el valor total actual del bien, es decir, solo la parte que se adquiere como consecuencia de la disolución. Cabe señalar que desde el 1 de enero de 2022, ha entrado en vigor los valores de referencia designados por Catastro, y serán esos valores los que comprenderan la base imponible a efectos del impuesto de ADJ.

El tipo impositivo de ADJ depende de cada Comunidad Autónoma, y será aproximadamente sobre el 1% y el 1,5%.

El adjudicatario del bien será el encargado de pagar el impuesto de AJD, a través de la autoliquidación del modelo 600, que se presentará en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.

En caso de que esta operación se llevara a cabo a través de un contrato de compraventa, estaría sujeta a TPO y no a ADJ, lo que implicaría una tributación de la parte transmitida al tipo del 6%-8%.

¿Hay que pagar (IIVTNU) Plusvalía Municipal?

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado por este impuesto.

Es te impuesto si habría que pagarlo en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.

¿Hay que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF?

En principio no habría que pagar, por cuanto la normativa del impuesto establece que no se produce variación patrimonial en la división de la cosa común mientras no se actualice el valor del inmueble en el momento de la disolución.

Es decir, no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el que tenía el imnueble en el momento de adquisición del mismo, entonces en estos casos habría que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación. Esto ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en su reciente sentencia STS 1269/2022.

Caso práctico

A continuación, vamos a ver un ejemplo de la tributación de una extinción de condominio en un inmueble.

Se trata de una vivienda con un valor actual de 100.000 euros, que es propiedad de una pareja al 50%, por lo que a cada uno de los copropietarios le corresponde un valor de 50.000 euros.

Si extinguimos la copropiedad a través de la disolución de condominio y adjudicamos a una de las partes la vivienda, tendrá que compensar a la otra parte con 50.000 euros para compensar su pérdida por la pérdida de la propiedad del 50% de la vivienda.

Esta operación habrá de realizarse en escritura pública ante notario, en la que el notario tendrá que incluir que la operación no está sujeta a Plusvalía municipal (IIVTNU) para mayor seguridad.

Una vez en posesión de la escritura, es hora de proceder a la liquidación del impuesto AJD a través del modelo 600. Para ello tendremos que consultar el valor de referencia del inmueble, que en este caso le otorga un valor total de 150.000€, es decir, 75.000€ para el 50% de la vivienda.

La base imponible será de 75.000€, y el tipo impositivo en Castilla y León es del 1,5%, por lo que la cuota a ingresar será de 1.125 € (75.000€ x 1,5%).

Este será el único coste fiscal de la operación.

Ana Belén González Esteban

Consultor Senior Fiscal - Contable