Existen principalmente dos maneras de extinguir la copropiedad de una cosa, la más conocida y la de mayor coste fiscal, que es a través de una compraventa de la propiedad de una de las partes, y la desconocida y fiscalmente menos costosa, la extinción de condominio.
¿Qué es extinción de condominio?
La extinción o disolución de condominio es un acto que se realizará en el momento en el que se quiere acabar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes entre dos o más sujetos. Por ejemplo, cuando una pareja o unos amigos, tienen un inmueble indivisible comprado por ambos y quieren separarse y dejar de compartir la propiedad del mismo, para llevarlo a cabo, una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra parte a cambio de una contraprestación.
La extinción de condominio también puede ejecutarse para el reparto de una herencia, eliminando la copropiedad de los bienes y adjudicando bienes con plena propiedad al 100% a cada heredero por el mismo valor que le corresponde en la herencia.
En el Código Civil, concretamente en los artículos 400 a 406, se regula la extinción de condominio. Asimismo, hay que tener en cuenta el artículo 1.062 que establece una característica esencial para llevar a cabo la extinción de condominio:
“Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.”
Para realizar la operación a través de extinción de condominio será necesario que el bien no pueda dividirse, o que su división haga que el bien pierda gran parte de su valor.
En la práctica totalidad de los casos, en la extinción de condominio, se produce una contraprestación monetaria por la parte que adquiere la titularidad del 100% del inmueble, pero también puede darse el supuesto que no exista contraprestación monetaria, como puede ser el caso de un inmueble grabado con una hipoteca, en la que la parte que adquiere la propiedad del inmueble asume también la totalidad de la hipoteca subrogándose en el préstamo que tenía la otra parte, liberando así de la deuda a la otra parte.
Impuestos que habrá que pagar en una extinción de condominio
Como ya hemos adelantado, la extinción de condominio es mucho más económica que una compraventa, en la que intervienen TPO, IIVTNU (plusvalía municipal), IRPF.
A continuación explicaremos los impuestos a pagar en las extinciones de condominio:
Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP
Puesto que el bien se considera indivisible, la extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial y por lo tanto no está sujeta a TPO. Su no sujeción por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, supone la sujeción exclusivamente por AJD.
La Sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018 de fecha 9 de octubre, ha señalado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible es la parte del valor real actual del bien que correspondía al comunero y, no el valor total actual del bien, es decir, solo la parte que se adquiere como consecuencia de la disolución. Cabe señalar que desde el 1 de enero de 2022, ha entrado en vigor los valores de referencia designados por Catastro, y serán esos valores los que comprenderan la base imponible a efectos del impuesto de ADJ.
El tipo impositivo de ADJ depende de cada Comunidad Autónoma, y será aproximadamente sobre el 1% y el 1,5%.
El adjudicatario del bien será el encargado de pagar el impuesto de AJD, a través de la autoliquidación del modelo 600, que se presentará en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.
En caso de que esta operación se llevara a cabo a través de un contrato de compraventa, estaría sujeta a TPO y no a ADJ, lo que implicaría una tributación de la parte transmitida al tipo del 6%-8%.
¿Hay que pagar (IIVTNU) Plusvalía Municipal?
Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado por este impuesto.
Es te impuesto si habría que pagarlo en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.
¿Hay que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF?
En principio no habría que pagar, por cuanto la normativa del impuesto establece que no se produce variación patrimonial en la división de la cosa común mientras no se actualice el valor del inmueble en el momento de la disolución.
Es decir, no puede haber excesos en la adjudicación, es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el que tenía el imnueble en el momento de adquisición del mismo, entonces en estos casos habría que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF la parte correspondiente al exceso de adjudicación. Esto ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en su reciente sentencia STS 1269/2022.
Caso práctico
A continuación, vamos a ver un ejemplo de la tributación de una extinción de condominio en un inmueble.
Se trata de una vivienda con un valor actual de 100.000 euros, que es propiedad de una pareja al 50%, por lo que a cada uno de los copropietarios le corresponde un valor de 50.000 euros.
Si extinguimos la copropiedad a través de la disolución de condominio y adjudicamos a una de las partes la vivienda, tendrá que compensar a la otra parte con 50.000 euros para compensar su pérdida por la pérdida de la propiedad del 50% de la vivienda.
Esta operación habrá de realizarse en escritura pública ante notario, en la que el notario tendrá que incluir que la operación no está sujeta a Plusvalía municipal (IIVTNU) para mayor seguridad.
Una vez en posesión de la escritura, es hora de proceder a la liquidación del impuesto AJD a través del modelo 600. Para ello tendremos que consultar el valor de referencia del inmueble, que en este caso le otorga un valor total de 150.000€, es decir, 75.000€ para el 50% de la vivienda.
La base imponible será de 75.000€, y el tipo impositivo en Castilla y León es del 1,5%, por lo que la cuota a ingresar será de 1.125 € (75.000€ x 1,5%).
Este será el único coste fiscal de la operación.
Ana Belén González Esteban
Consultor Senior Fiscal - Contable
Comentarios
Extinción de Condominio-Impuestos a pagar
Piso ubicado en Gipuzkoa cuya propiedad indivisa es de la madre y de sus cuatro hijos. Una hermana está interesada en quedarse con el piso y compensaria al resto pagándoles con dinero por la parte de propiedad que cada uno le ha cedido. ¿Que impuestos tiene que pagar la hermana que se queda con la casa aparte del AJD?, tanto si en la extinción de condominio se mantiene el mismo precio del piso que figura en la liquidación de herencia como en el caso de que se acualice el valor de la casa a precio de mercado y este sea algo mayor?.
Extinción de Condominio-Impuestos a pagar
Buenas tardes María,
Para extinguir la copropiedad del inmueble mediante la disolución del condominio se ha de pagar la cuota correspondiente al resto propietarios en metálico y realizar la operación ante notario. El coste fiscal será el ADJ (tipo impositivo del País Vasco) aplicado a los importes que les corresponde al resto de propietarios. Todo ello partiendo del coste de adquisición en la desmembración de la propiedad.
En el caso de que se pague un precio superior al señalado en la adquisición por actualizarse el valor de adquisición al valor de mercado, si existirá un mayor coste fiscal al producirse una ganancia para el transmitente.
Un saludo.
Extinción de condominio-Impuestos a pagar
Muchas gracias por su respuesta.
Pero es que la duda me surje porque en la web de "Idealista.com"
he leido publicada la noticia: La venta del copropietario de parte de la vivienda al otro, exenta de IRPF aunque se haya revalorizado. Y se refiere a dos sentencias novedosas del Tribunal Superior de Justicia del Pais Vasco que consideran que ni el que se queda con la casa ni el que vende su parte tienen que pagar el IRPF. Y que tampoco deberá pagarse IRPF aunque el valor del inmueble se haya actualizado.
No sé si esto queda yá así establecido en el País Vasco.
Atentamente,
Maria Concepción Azkoaga
Extinción de condominio-Impuestos a pagar
Buenas tardes María,
Las Sentencias que mencionas servirían para aplicar el criterio en el País Vasco, sin embargo esto no quiere decir que la AEAT Vasca este aplicando dicho criterio (aunque deberían hacerlo de oficio), es posible que puedas tener una comprobación administrativa por actuar con el criterio de las sentencias mencionadas, sin embargo tendrás que recurrir hasta que te den la razón, lo que puede implicar tener que llegar al TSJ del País Vasco.
Un saludo,
Alejandro.
Extinción de condominio-Impuestos a pagar
Gracias por la información.
Extinción de Condominio valoracion
Muchas gracias por anticipado. He visto varios comentarios y respuestas relativas a tributacion de extincion de condominio cundo en el acto notarial se fija un valor del bien superior al previo e scriturado, produciéndose por lo tanto una plusvalía.
Mi caso es al contrario, a primeros de este año mi hermano y yo hicimos acto notarial de adjudicación de herencia de mis padres. En ella hay una casa en un pueblo de Cuenca y que erróneamente pusimos una valoración de 51.000 Euros, si bien después hemos constatado que su valor de mercado esta en los 20.000 y su valor catastral de 7.642.
He acordado con mi hermano adquirir su parte vía extincion de condominio, fijando su valor en escritura en 20.000 Euros y compensarlo en metálico su 50% por 10.000.
En este caso, tendría que liquidar algún impuesto aparte del AJD?
Extinción de Condominio valoración
Buenas tardes Javier,
En el caso que comentas la diferencia que no te compensa se trataría como una donación, lo que elevaría los costes fiscales de manera importante. Lo que planteas no es recomendable por el elevado coste fiscal.
Un saludo,
Alejandro.
Pago a plazos extincion de condominio
Tengo un piso con mi hermano y quiero darle mi parte mediante extincion de condominio.
Mi hermano no puede pagarme toda mi parte en efectivo, asi que me pagara un 80% el dia del acto y el restante 20% a plazos.
Me gustaria saber si hay algun tipo de requisitos que deberia reunir ese pago a plazos para que no tengamos problemas luego. En concreto:
Deben esos pagos aplazados estar calculados con el interes legal del dinero o podemos pactar cualquier otro tipo de interes?
Hay un limite maximo de tiempo para el pago?
Muchas gracias
Pago a plazos extinción de condominio
Buenos días Daniel,
Es necesario fijar un interés en el pago aplazado para que se entienda que es una operación real y no simulada.
No se establece en la normativa ningún tipo de interés mínimo ni manera de calcularlo, pero como mínimo tendrá que ser el interés legal del dinero, y lo mejor sería un interés de mercado.
Dicho lo anterior, no quiere decir que no exista riesgo de comprobación por parte de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, ya que la ley no establece la posibilidad del pago aplazado y ha sido señalado por la jurisprudencia, y cabe la posibilidad de que la Administración no la aplique.
Un saludo,
Alejandro.
Valor declarado en ISP
Mi hermano y yo somos copriepatios al 50% de un piso heredado. Al tramitar el impuesto de sucesiones adjudicamos un valor del piso de 137000 euros, pero valorado por varias agencias podría venderse ahora por 105000 euros. ¿Podría hacerse una extinción del condominio para quedárselo mi hermano por 52500 euros? ¿Sí en este caso se produce exceso de adjudicación cual sería la solución más práctica para que se lo quedará él?
Valor declarado en ISP
Buenos días Juanjo
Se puede realizar la disolución del condominio por el valor de mercado que planteas, pero tu hermano obtendrá un exceso de adjudicación y por tanto una ganancia patrimonial en IRPF y usted una pérdida patrimonial.
Sin embargo existen otras opciones que serían mucho menos gravosas para ambos. Si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros para que le ayudemos en este tema.
Muchas gracias.
Un saludo.
Pago en el IRPF por disolucion del Condominio
Somos 3 hermanos y en 2018 al aceptar la herencia de nuestra madre a partes iguales , se valoro la casa del pueblo en 35.000 Euros. Ahora uno de nosotros se va a quedar con ella, y la hemos valorado en 60.000 Euros. Mi hermano nos va a pagar a los otros 2, 20.000 € a cada uno por nuestra parte. ¿ La diferencia entre el valor de cada uno en la adjudicación 11.667 Euros y los 20.000 que vamos a recibir ahora tenemos que pagar en el IRPF. o como he leído en algún comentario, no se pagaría porque no se actualizarían valores y si se vende en un futuro lo único es que el valor seria a efectos de venta el valor del año 2018.
Gracias
Pago en el IRPF por disolución del Condominio
Buenos días José Ignacio,
El criterio de la AEAT es que existe una ganancia patrimonial tributable en IRPF al actualizar el valor del inmueble, sin embargo diversos Tribunales Superiores de Justicia han señalado que aunque se actualice el valor, no existe una ganancia patrimonial.
Se trata de un tema controvertido no existo de disputa con la AEAT, sin embargo si lo desean pueden contactar con nosotros para asesorarle y confecionar su declaración de la renta para obtener la mayor eficiencia fiscal con el menor riesgo.
Muchas gracias.
Un saludo,
Extinción sin aprobación del banco
Buenos días, mi duda es porque mi expareja y yo hemos aceptado que uno de los dos se quede con la vivienda y asuma los gastos hipotecarios como compensación (la deuda es equiparable al valor de la vivienda), por medio de un documento privado, pero temo que, si el banco no aprueba la subrogación, la tributación sería por donaciones y no por AJD. Es así?
Un saludo.
Extinción sin aprobación del banco
Buenos días Pedro,
La extinción de condominio se ha de realizar obligatoriamente en documento público para que sea válida. Esto es un acto independiente de la subrogación de la deuda, mediante la modificación del préstamo hipotecario, que sería otro hecho imponible que tendrá que tributar por otro lado.
Un saludo.
Extinción sin aprobación del banco
Muchas gracias por la respuesta, Alejandro. Pero entonces, se puede hacer la extinción en documento público aunque el banco no acepte la subrogación/novación? Tributaría igualmente por Actos Jurídicos? O se tributa por donación?
Un saludo.
Extinción sin aprobación del banco
Como te indico son actos diferentes, la extinción del condominio se ha de hacer en documento público obligatoriamente y tributaría como tal.
El tema de la subrogación de la deuda es otro hecho imponible y tendrán otras implicaciones que te ha de explicar la entidad bancaria.
Un saludo.
Gracias por la info
parte que cede
parte que cede
Buenos días Laura,
Por lo que comentas veo que hay varios hechos imponibles, como en uno de los anteriores comentarios, por un lado existe la modificación de la escritura del préstamo hipotecario y por otro la disolución del condominio. Respecto de la disolución del condominio, el sujeto pasivo del impuesto es el que se queda con el bien inmueble y puede otorgarse un valor diferente al de compra, no estando exento de riesgos.
Un saludo
Extinción y nueva hipoteca
Extinción y nueva hipoteca
Buenas tardes,
Tendrás que realizar la liquidación de la extinción del condominio tal y como explicamos en el artículo, y valorar el inmueble según valor de mercado en el momento de la extinción.
Un saludo.
Quedarme propiedad de comunidad de bienes
Quedarme propiedad de comunidad de bienes
Buenos días Alejandro,
El supuesto que planteas es un negocio jurídico complejo, que no nos es posible responderte con la escasa información que nos facilitas.
Si deseas que te ayudemos a resolver tu problema, puedes ponerte en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@tuplusasesores.es o el teléfono 980 53 59 98 y podremos facilitarte un presupuesto sin compromiso.
Muchas gracias.
Un saludo,
Condominio
Condominio
Buenos días,
Según la información que me indicas, puedes hacerlo mediante la extinción del condominio, tal y como explicamos en el artículo.
Un saludo
extinción de condominio en la declaración?
extinción de condominio en la declaración?
Buenos días Mercedes,
No existe obligación de declararlo siempre que no exista actualización de valor, aunque determinados Tribunales de Justicia ya han indicado que ni aunque exista actualización de valor ha de tributar en IRPF, no es el criterio que mantienen los órganos de Gestión.
Lo anterior no implica que la Administración compruebe que el negocio jurídico realizado sea conforme a Derecho y pueda dictar liquidaciones.
Un saludo,
Exceso de adjudicacion
Exceso de adjudicacion
Buenos días Raúl,
En relación a tu consulta, es necesario realizar un análisis de todas las opciones existentes para el reparto y determinar cual sería la opción más ventajosa desde el punto de vista fiscal, pero no existe la opción de disolución del condominio para este caso concreto.
Es muy posible que existan importantes diferencias de ahorro en función de una opción u otra debido a que entran en juego varios impuestos, por ello sería necesario un estudio detallado de los costes fiscales y también del momento temporal, ya que se estima un aumento de impuestos a medio plazo, sobre todo en los tributos cedidos a las CCAA.
Si necesitas ayuda, puedes ponerte en contacto con nosotros en info@tuplusasesores.es o en el 980535998.
Un saludo cordial,
Extinción de condominio / Préstamo hipotecario
Extinción de condominio / Préstamo hipotecario
Buenos días,
La disolución del condominio, si el valor del inmueble es de mercado estará exento en el IRPF al no existir incremento patrimonial en sede de quien cede su parte.
Un saludo,
Extinción de condominio
Extinción de condominio
Buenos días,
Al escriturar al 50% la disolución habrá de realizarse al 50%. Lo que realmente pagara indica que su mujer tiene una deuda con usted por ese 20%, pero ese es otro negocio jurídico diferente que tendrán que resolver posterior o anteriormente.
Un saludo,
fiscalidad
fiscalidad
Buenos días Raquel,
La cuestión sobre la notaría la tienes comentar con ellos, ya que pueden existir importantes diferencias para un mismo negocio jurídico de honorarios de notaría.
Respecto a la fiscalidad, siempre será más ventajoso fiscalmente la disolución del condominio que la de compraventa a un tercero. Las diferencias son importantes.
Un saludo,
EXTINCION DE CONDOMINIO
EXTINCION DE CONDOMINIO
Buenos días,
El calculo realizado es correcto, se ha de sumar el IVA ya que no existe la posibilidad de recuperarlo.
Un saludo,
Vivienda propiedad de hermanos
Vivienda propiedad de hermanos
Buenos días,
Si es posible hacerlo a través de extinción de condominio, es la forma menos costosa. Los gastos dependen de los importes.
Un saludo
Extinción de Condominio
Extinción de Condominio
Buenas tardes Paloma,
Como bien dices, existe jurisprudencia acerca de que la actualización de valores en las disoluciones de condominio, sin embargo la Administración tributaria no esta obligada a seguir dicho criterio por no existir al menos dos sentencias del Supremo para fijar doctrina.
La solución que planteas es muy correcta, sin embargo eso no quiere decir que en el plazo que solicites la devolución de ingresos indebidos lleguen los esperados pronunciamientos del Supremo, por lo que los riesgos de no obtener la devolución son elevados si no se recurre a tribunales. Existen varias posibles vías desde donde afrontar su problema que dependen principalmente de la situación personal del obligado tributario.
Debido a que es un tema complejo, tanto desde el punto de vista técnico-fiscal, como de la selección de las opciones le recomendamos que contacte con un profesional con el fin de afrontar con total garantías el proceso tributario y se analicen todas las opciones adecuadamente, seleccionando la que más se adapte al obligado tributario según sus características personales, siempre buscando obtener el menor impacto fiscal dentro del marco normativo existente.
Un saludo cordial,
Alejandro.
Extinción de Condominio
Extinción de Condominio
Buenas tardes Dana,
Lo que planteas son dos hechos jurídicos diferentes, por un lado es la disolución del condominio que la otra parte ha de compensarte en efectivo por el 50% de la vivienda para que efectivamente se considere una disolución del condominio, y por otro lado la modificación del préstamo hipotecario normalmente mediante novación.
Ambas operaciones han de realizarse de forma independiente para que no existan problemas. y ya con el importe recibido se deberá realizar la novación del préstamos donde abonas y extingues tu parte de la hipoteca y el firma un nuevo préstamo hipotecario únicamente a su nombre.
Son operaciones sumamente complejas donde los mayores problemas los plantea la entidad bancaria.
Un saludo,
Alejandro.
Extinción de condominio
Extinción de condominio
Buenos días Javier,
En principio, con la información que mencionas, son dos hechos imponibles independientes. Primero se ha de liquidar la herencia según testamento o Ley en caso de no existir testamento, y una vez adjudicados los bienes la disolución del condominio según estén de acuerdo los propietarios.
Un saludo,
Extincion de condominio
Extincion de condominio
Buenos días,
El 50% de tu hermano tiene unas cargas que no se van a eliminar con la extinción del condominio, pasarán al nuevo propietario. La disolución del condominio se ha de realizar por el valor de mercado, el valor de mercado no es el que fija la Administración a efectos fiscales, aunque así lo interpretan las administraciones.
Un saludo,
Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de oct.
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de octubre, contrariamente al criterio sostenido por la Administracion, ha determinado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible para liquidar el AJD es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se “transmite” con motivo de la operación de extinción del condominio, esto es, en el caso indicado, el 50% del valor del bien y no el valor total del mismo como viene aplicando la Agencia Tributaria.
O sea, que sólo hay que tributar en el IAJD por la parte que se adquiere y no por el total de la misma, como venía haciéndose hasta ahora, y por tanto, en el caso práctico que nos ocupa, la base imponible debe ser 50.000, y la cuota a ingresar 750€ (50.000 x 1,5%).
Esta doctrina jurisprudencial es extensiva a otras situaciones de indivisos que se extinguen con adjudicación del bien a un único comunero quien ya ostentaba alguna participación en el mismo y además abre la puerta a solicitar la devolución de lo ingresado indebidamente por los contribuyentes en las declaraciones presentadas en los 4 últimos años no prescritos, si hubiesen liquidado la extinción del condominio sobre la totalidad del valor de los bienes a adjudicar, tal y como exige la Administración.